戳上面的蓝字关注我哦

在写下这个标题的同时，我的内心其实是纠结、忐忑的。

话不多说，直接切入正题，先从几组数字说起。

（表1 2016年04月份河南省18地市商品房销售均价）

☞从上表中我们能看到2016年04月份周口市实现的销售均价为3259元/平方米，排名全省最后一名。抛开这些冰冷的数字，我再用另外一张转化的图表来表示各地市之间的直观对比。

（图2 2016年04月份河南省18地市商品房销售均价对比图）

☞上图中黄色的趋势线，是以周口的平均房价为基数所计算出各地市相比比周口房价高出的比例。我们可以看到省会郑州的房价比周口高出116%，地市最高的洛阳比周口高出近35%。另外，除了前三名（郑州、洛阳、漯河）和第四名（新乡）之间的房价差距较大之外，其余各地市的房价差距基本不大，但最后一名（周口）和三门峡的差距相对是最大的，达到4.23%。

也许有些人对此不屑一顾，因为毕竟单月的销售均价数据可能会存在某些偶然性，并不一定具备代表性。那么，我们不妨再看看其他几组数据。

（图3 2016年1-4月份河南18地市房地产投资额及增长率）

☞从上图可以看出，单从投资额总数来看1-4月份周口市的房地产投资总额排名全省第7位，更何况本数据统计还包括下辖县城数据汇总，考虑到周口的行政区域范围及人口基数，如果按照人均可能依然会排名最后。

☞从同比增长率数据来看，1-4月份周口房地产投资额同比增长7.2%，远低于房价比较靠后的三门峡、商丘、驻马店、南阳等地市，更远低于全省平均19.8%的增长率，排名全省倒数第五位。这说明投资商对于房地产的投资热情普遍不高，而且这还是在房地产调控放松、政策托市、市场普遍回暖的前提下，未来的新增供应量很难再集中释放。

（图4 2016年1-4月份河南18地市住宅投资额及增长率）

☞从最能代表房地产风向标的住宅投资额和同比增长率来看，周口以－14.5%的同比增长率排名全省末位，这说明开发商对于投资住宅开发的热情普遍不高涨，这恰恰与销售均价低、盈利能力较弱有最直接的关系。

（图5 2016年1-4月份河南18地市商品房销售面积）

（图6 2016年1-4月份河南18地市商品房销售额）

☞上面两张图表分别是商品房销售面积和商品房销售额，从总量排名来看周口分别排名第10和第11位，同比增长率分别为3.5%和0.6%，都远低于全省平均的23.4%和28.6%。即便不以人均计算，就拿行政区划和人口规模相当的南阳来比，周口都是远远落后的。而且3.5%和0.6%两个比率的对比，实际上代表着销售价格的小幅下跌。

综合以上数据分析，周口的房地产发展水平明显低于全省平均和其他地市，而且目前看不出太明显的短期向好迹象。

所有人都知道周口的人数基数庞大，而且经济发展相对较落后，上升空间巨大，房地产发展理应比其他地市更有潜力和优势，那么到底是什么原因造成了周口楼市这种尴尬的现状呢？

政府：城市的资源配置不完善导致向心力不足

其实这是一个老生常谈的话题。

周口做为全中国少有的千万级人口基数的大市，产业机构亟待升级。一直以来都是以传统农业为主的经济结构，虽然近年加大了招商引资力度、承接沿海劳动力转移等，但迎头赶上绝非一日之功，周口的人均GDP和人均收入一直排名靠后，这可能需要2-3届领导班子举全力提升。

再来谈谈城市资源的配置，周口市区的教育、医疗、交通、休闲等城市功能都远远落后于其他地级市，这绝非吹毛求疵。

比如世界上很多著名的城市都是围绕着城市的水系做文章，比如上海的黄浦江、南京的秦淮河、杭州的西湖等，甚至很多城市都在引水造湖，比如郑东新区，而周口的沙颍河天然水系穿城而过，但是河两岸的建筑、景观又是什么样的呢？与近邻漯河的沿河两岸相比差距不言而喻。

再比如教育资源，周口有全国名校郸城一高，甚至淮阳一高的升学率也一直很高，但是周口市区范围内的教育质量却迟迟得不到提升，很多市区的家长舍近求远，宁愿把孩子送到郸城去读高中，这难道不值得我们的领导和相关部门去反思吗？

一个城市的向心力缺失，盲目地拉大城市框架根本解决不了核心问题。从周商一体化、周项淮大三角等，我们看到了太多无序和随意性，周口的确到了该腾飞的时候了，而政府需要承担起绝对的职能。

如果这一问题得到解决，也许就不会出现很多西华的老百姓安家漯河这样的事情了。那么周口的楼市还愁不会发展吗？

开发商：产品品质低、同质化恶性竞争严重

周口的开发商以本土开发商为主，虽然有闽商大盘、省内品牌开发商，甚至有碧桂园这样的大鳄的进驻，但是房地产产品的整体品质依然处于非常低的层级，很难有高品质的楼盘能够带动整个市场的品质提升。虽然几年前我们业内就在呼吁“品质地产”时代的到来，但遗憾的是到目前为止大家依然不可避免地陷入价格战的窘境。开发商的经验欠缺、急功近利是不可回避的因素。

很多开发商还停留在产品靠老板拍脑袋、靠设计院做市场的阶段，不考虑市场的需求，就更不用说洞察未来的需求趋势了。

在产品设计阶段过分追求容积率而损失了品质的均好性，户型设计缺乏创新、千篇一律，景观设计、车位配比等方面斤斤计较，一味追求商业比例的最大化等等，做项目投资分析时只考虑静态的成本核算和总利润，而不考虑资金的时间成本、动态收益和投资回报率等概念。

进入销售环节往往只能被动地依赖于政策和市场的改变，而不会及时灵活地调整营销策略，或者走向另一个病急乱投医的极端（某项目销售团队更换接近10次，实在屌炸天）……

所有的这些，都是房地产市场仍处于初级阶段的直观表现。业内有一句话非常经典的话，“销售时流的泪，一定是前期策划定位时脑子里进的水”，把这句话送给业内的开发商和即将要进入周口市场的开发商们。为了自身的投资回报着想，也为了周口人民的居住舒适度着想，请不要再无视老百姓的需求，在“垃圾产品”的路上越走越远。

地产人：停止吐槽，希望、专业、执行力

大家聚在一起无非就是各种吐槽，吐槽市场的惨淡、吐槽政府的效率低下甚至不作为、吐槽开发商的定位失误、销售策略不专业、推广不配合等等，也许这些正是我们施展的舞台。不要再去做两败俱伤的恶性价格竞争，留住自己的底裤才能潇洒地继续前行。也许从上面的图表中大家看到的是茫然和失落，但是恰恰是投资额的不足说明了未来竞争环境的改善，恰恰是价格低才有未来上涨的空间。与周边地市同行们相比，周口市区的库存量绝对是最低的，只要我们拿出我们的专业性与执行力，周口未来的房地产市场依然会有所作为。

客户：便宜没好货

表面来看客户是无罪的。但是，要送给各位一句话“便宜没好货”。请不要再一味地图便宜去买一些烂盘或者托关系降房价，为了便宜而无底限地挤压开发商的利润空间，他们其实已经游走在崩溃的边缘。为了未来几十年居住的舒适度和生活的幸福，一定要选择性价比较高的楼盘。

把别人的脸几乎打了一遍，该轮到自己打脸了。

如果本文的某些观点能够得到您的认同，请默默转发，或许可以让本人免遭自虐之苦。

（*以上所有原始数据均采集自微信公众号：楼市气象，一并感谢。）